Цена квартир взлетит: рынок готовится к налоговым новациям

Налоговые новшества для строительного рынка, предусмотренные проектом закона №5600, в первую очередь затронут застройщиков и их прибыли. Также они скажутся на украинцах, которые инвестируют в новое жилье с целью его дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду, сообщает UBR.

Напомним, Кабмин хочет ввести дополнительный налог на сделки с недвижимостью, который в некоторых случаях будет доходить до 18% от суммы сделки. Документ уже принят парламентом в первом чтении.

Цены будут повышать быстрыми темпами

По словам участников рынка, сегодня около 20% всей недвижимости ­­­– инвестиционная. Люди вкладывают свободные средства в покупку квартир, а после ввода дома в эксплуатацию либо перепродают, либо сдают в аренду и получают инвестиционный доход.

Но если закон вступит в силу, эта деятельность сойдет на нет ввиду своей неприбыльности.

"Скажется закон на всех. Дело в том, что если у застройщика перестанут покупать – кому от этого легче? Просто покупатели не смогут себе купить, если эта цена станет для них неподъемная",­ ­­– отметил основатель компании KAN Development Игорь Никонов.

По его прогнозам, стоимость жилья может взлететь на 30% по причине того, что дебет НДС у застройщика не на всю себестоимость объекта. И чтобы свести концы с концами, строителям придется "накручивать" прайсы, чтобы "хотя бы выйти в ноль".

В свою очередь президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Юрий Пита говорит о возможном поступательном повышении цен с учетом новой налоговой нагрузки.

"За период строительства жилого дома (1,5-2 года) застройщики плавно повышают цены в зависимости от стадии готовности объекта. Таких повышений в среднем 8-10 за весь цикл строительства. В среднем единоразово цены увеличиваются в рамках 3-5%. С учетом новых реалий застройщики могут добавить 2-3% к каждому “шагу” повышения", ­– заметил он.

Застройщики покинут рынок

Еще одна проблема, о которой упоминают эксперты, – возможное сокращение количества мелких застройщиков.

Даже если человек купит квартиру в новострое сейчас, а через два года она будет готова, никто не застрахует его от применения НДС на покупку задним числом. И здесь встанет вопрос – кто его заплатит: застройщик или покупатель.

"Представьте: человек приходит и говорит, что хочет оформить квартиру на себя. Он должен заплатить 20% НДС, но не может. Если за него платит застройщик, то получается, что покупатель получил "бесплатно предоставленные услуги", а на эти услуги – еще НДС! Там еще 4%. То есть застройщику нужно будет сверху заплатить 24%, чтобы отдать человеку квартиру. Рентабельность многих из них не позволит оплачивать НДС вместо клиента, и они просто разорятся",– говорит Никонов.

СЕО девелоперской компании ENSO Рамиль Мехтиев также указывает на возможность подобных последствий для рынка.

"Вполне вероятно, что количество проектов на рынке, а, возможно, и компаний – сократится, так как сделок станет меньше, особенно в чувствительных к ценам классах жилья – эконом и комфорт", - говорит Мехтиев.

Остановят ли стройки

В то же время говорить о "заморозке" существующих объектов или увеличении темпов строительства в ущерб качеству никто из экспертов не берется.

По словам Юрия Питы, в течение последних нескольких лет у рынка запрос "на максимально качественные и комфортные объекты", которые застройщики и реализовывают: 45% строящегося жилья – это именно ЖК комфорт-класса.

Да и в целом девелопмент является достаточно сложным процессом, как с точки зрения технологичности, так и привлечения финансирования. Поэтому просто взять и ускорить текущее строительство до принятия закона не получится.

"Ставить стройки на паузу никто не будет. Это очень затратно и экономически нецелесообразно. К тому же у застройщиков есть обязательства перед покупателями. Выжидать нет причин", ­­– высказывается о ситуации собственник RE/MAX Central в Украине Валерий Захаров.

Долгострои могут вернуться

Однако, по словам экспертов, новое налогообложение наряду с другими факторами (инфляция, подорожание стройматериалов, уменьшение покупательной способности) может вызвать не только уменьшение объемов строительства, но и вернуть тенденцию к "долгостроям".

"Вполне вероятно увеличение задержек с вводом в эксплуатацию до года, это притом, что процесс выдачи сертификатов о вводе в эксплуатацию и без того крайне медлителен из-за перезапуска реформы ГАСИ. Поэтому "закручивать вентиля" сейчас принятием подобного налогообложения – решение абсолютно неосмотрительное и нелогичное",– говорит эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак.

Тем не менее подобная попытка усиления налогового бремени для физлиц уже была применена при продаже автомобилей – 18% с третьей продажи. И ситуация с недвижимостью является логическим продолжением необходимости пополнять бюджет.

Еще одним мотивом для принятия закона является попытка борьбы с бизнесом по скупке квартир частными лицами для дальнейшей перепродажи.

По словам экспертов, застройщики все же смогут получить некую личную выгоду от закона, "удалив" инвесторов из цепочки сбыта готовых квартир. Те обычно вкладываются в строительство еще на этапе "котлована", а во время сдачи проекта могут предлагать покупателям квартиры по более низким ценам, чем строители.

"Я знаю застройщиков, которые оформляли по 100-200 квартир на физлицо. Были у них какие-то свои обстоятельства и нюансы. Скорее всего, пострадают именно такие застройщики. А люди, которые купили много квартир – им будет достаточно продавать одну квартиру в год, а не три, чтобы избежать НДФЛ в 18%. Единственное, конечно, при продаже добавится НДС и это сильно поднимет стоимость",– отмечает нам юрист Юрий Брикайло.

От налогов больше пострадает вторичка

Потери от НДС на себе ощутит больше рынок вторичного жилья – при каждой перепродаже владельцу жилья нужно будет заплатить 20% от вырученных средств. По мнению экспертов, это самый спорный момент законопроекта и вряд ли в таком виде его примут.

Но даже если это произойдет – и инвесторы, и обычные продавцы будут искать обходные пути: от переделывания схем инвестирования до продаж по доверенностям.

Такие комбинации могут быть разными, как и уровень ущерба от таких манипуляций для рынка в целом. И это худшая ситуация, когда рынок пытается придумать, как выкрутиться от поборов и сложностей, резюмирует Брикайло.