Отложенные обязательства: что делать с ипотекой на разрушенное жилье
Граждане Украины с началом войны оказались в одинаковых обстоятельствах, но у каждого был свой бекграунд. Да, часть населения на данный момент имела невыплаченные кредиты и ипотеку. У многих невыплаченная ипотека остается обузой, несмотря на то, что жилье в залоге может быть повреждено или разрушено. Учитывая эти обстоятельства и военное время, государство позаботилось о гражданах, имеющих такие кредитные обязательства. Что изменилось в законодательстве по кредитам и как облегчили условия для граждан, рассказал Mind адвокат Роман Симутин.
Как изменились правила выплат по кредитам?
В соответствии с Законом Украины «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и другие законодательные акты Украины относительно действия норм на период действия военного положения 15 марта 2022 года № 2120-IX (вступил в силу 17 марта 2022 года) изменен ряд правил работы банков и небанковских финансовых учреждений, в частности, предоставляющих услуги по кредитованию.
Цель этих изменений – прежде всего, облегчить ситуацию для украинцев-заемщиков на время войны и послевоенного восстановления экономики.
Для этого новый закон предусматривает, что во время действия военного положения и в тридцатидневный срок после дня его прекращения или отмены потребитель не будет нести ответственность перед кредитодателем в случае просрочки выполнения обязательств по потребительскому кредиту.
Кроме того, в случае допущения такой просрочки потребитель освобождается, в частности, от обязанности уплаты кредитодателю неустойки (штрафа, пени) и других платежей, уплата которых предусмотрена договором о потребительском кредите за просрочку исполнения (неисполнение, частичное исполнение) потребителем обязательств за таким договором.
Также запрещается в случае невыполнения обязательств по договору о потребительском кредите увеличение процентной ставки за пользование кредитом, кроме случаев, когда установление изменяющейся процентной ставки предусмотрено кредитным договором или договором о потребительском кредите.
Какие обязанности заемщиков продолжают действовать?
В то же время обращаем внимание, что неустойка (штраф, пеня) и другие платежи, уплата которых предусмотрена договором о потребительском кредите, начисленные включительно с 24 февраля 2022 за просрочку выполнения по такому договору, подлежат списанию.
Важно, что новые правила не предусматривают отмену процентов за пользование кредитными средствами. Такое начисление правомерно со стороны кредитора. Кредитные каникулы – это отсрочка уплаты долга, а не отмена. Также кредитные каникулы – это право кредитора, а не его обязательства. Именно поэтому кредитные каникулы рекомендуем договориться непосредственно с кредитором.
Как изменились условия ипотеки?
Также этим законом внесены изменения в Раздел VI «Заключительные положения» Закона Украины «Об ипотеке» (Ведомости Верховной Рады Украины, 2003 г., № 38, ст. 313), он дополнен пунктом 5-2 следующего содержания:
«5-2. В период действия в Украине военного, чрезвычайного положения и в тридцатидневный срок после его прекращения или отмены в отношении недвижимого имущества (недвижимости), принадлежащего физическим лицам и находящегося в ипотеке по потребительским кредитам, останавливается действие статьи 37 (в части реализации права ипотекодержателя на приобретение права) собственности на предмет ипотеки), статьи 38 (в части реализации права ипотекодержателя на продажу предмета ипотеки), статьи 40 (в части выселения жильцов из жилых домов и помещений, переданных в ипотеку, в отношении которых имеется судебное решение об обращении взыскания на такие объекты) ), статей 41, 47 (в части реализации предмета ипотеки на электронных торгах) настоящего Закона.
Положения абзаца первого настоящего пункта не распространяются на недвижимое имущество (недвижимость), оформленное в ипотеку с целью обеспечения исполнения обязательств по договорам, заключенным после дня вступления в силу Закона Украины «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и другие законодательные акты Украины по действию норм на период действия военного положения», или по договорам, в которые после дня вступления в силу Закона Украины «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и другие законодательные акты Украины о действии норм на период действия военного положения» по согласованию сторон вносились изменения в части продления сроков исполнение обязательств и/или уменьшение размера процентов, штрафных санкций».
То есть, в период действия военного положения и в тридцатидневный срок после его прекращения невозможно выселение из ипотечного имущества, продажа ипотечного имущества и реализация предмета ипотеки на электронных торгах.
Согласно статье 17 Закона Украины «Об ипотеке» предусмотрено, что ипотека прекращается в случае: уничтожения (утраты) переданного в ипотеку здания (сооружения), если ипотекодатель не восстановил его. Если предметом ипотечного договора является земельный участок и расположенное на нем здание (сооружение), в случае уничтожения (потери) здания (сооружения) ипотека земельного участка не прекращается. Сведения о прекращении ипотеки подлежат гос регистрации в установленном законодательством порядке.
Следовательно, приведенная статья предусматривает основание прекращения ипотеки:
- наличие фактов ликвидирования имущества, переданного в ипотеку;
- отсутствие обстоятельств ее восстановления ипотекодателем.
Как регистрировать изменение обстоятельств по ипотеке?
В связи с приведенным необходимо совершить действия направленные на внесение сведений в Государственный реестр прав на недвижимое имущество и Реестр прав собственности на недвижимое имущество, Государственный реестр ипотек, Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества в отношении объекта недвижимого имущества, а именно записи о закрытии объекта недвижимого имущества, основание внесения записи – уничтожение объекта недвижимого имущества.
В ст. 10 Закона Украины «Об ипотеке» указано, что, если иное не установлено законом или ипотечным договором, ипотекодатель обязан принимать за свой счет все необходимые меры для надлежащего сохранения предмета ипотеки, включая своевременное проведение текущего ремонта, восстановление незначительных повреждений, рациональную эксплуатацию и защиту предмета ипотеки от незаконных посягательств и требований других лиц.
Ипотекодатель должен своевременно уведомлять ипотекодержателя о какой-либо угрозе уничтожения, повреждения, порчи или ухудшения состояния предмета ипотеки, а также о любых обстоятельствах, которые могут негативно повлиять на права ипотекодержателя по ипотечному договору.
Учитывая указанное, если ваш дом/квартиру уничтожен или поврежден, считаем необходимым немедленно сообщить об этом ипотекодержателю и предложить ему дату и время для составления Акта проверки наличия и состояния имущества (объекта недвижимости как обеспечение обязательств), в котором подробно определить состояние объекта ипотеки и указать ваши объяснения по поводу обстоятельств, которые стали причиной этих событий.
