Списать на форс-мажор. Могут ли застройщики прекратить строительство из-за войны
На рынке недвижимости назревает коллапс. Застройщики не могут строить, инвесторы — платить. Считается ли война в Украине форс-мажорным обстоятельством, которое освобождает строительные компании от выполнения обязательств перед инвесторами?
Тем, кто вложил средства в жилую новостройку до начала войны, в лучшем случае угрожает существенная задержка ввода в эксплуатацию, в худшем — потеря инвестиций. Ведь даже в Киеве, от которого ЗСУ отогнали вражеские силы еще в конце марта, около трети строящихся жилых комплексов остаются замороженными с конца февраля, о чем пишет Фокус в своем новом обзоре "Деньги сейчас, квартира — потом. Могут ли покупатели жилья вернуть деньги за долгострой".
Максим Колдоба, адвокат, партнер юридической компании ASA GROUP отмечает, что в сложившейся ситуации многие застройщики оправдывают затягивание сроков ввода жилья в эксплуатацию Письмом Торгово-промышленной палаты Украины от 28.02.2022 года № 2024/02.0-7.1, где военная агрессия России против Украины признается форс-мажорным обстоятельством.
Однако собеседник Фокуса обращает внимание инвесторов на то, что наличие форс-мажорных обстоятельств освобождает от ответственности за просрочку выполнения обязательств в виде штрафов и пени на период действия таких обстоятельств. Однако, никакой форс-мажор, которым могут спекулировать застройщики, не снимает с них обязанность построить объект недвижимости, ввести его в эксплуатацию и передать инвесторам купленные квартиры.
Иван Топор, старший юрист ЮКК "Де-юре" уточняет, что застройщику недостаточно просто ссылаться на российское вторжение, как на форс-мажор — нужно получить соответствующее заключение Торгово-промышленной палаты. С другой стороны, сам по себе фактор войны в Украине не расценивается, как форс-мажор. Для его подтверждения должно иметь место прямое влияние на конкретный проект застройщика обстоятельств непреодолимой силы — военных действий и т.п.
Следующий важный момент — продолжительность форс-мажора. Например, как уточняет Иван Топор, в конце февраля в некоторых регионах могли перекрывать дороги и пропускать только военный или гуманитарный транспорт, что, скажем, могло заблокировать работу на стройплощадке. В таком случае подтверждение форс-мажора можно получить только на период действия подобных запретов. Также и нахождение строительной площадки на оккупированной территории, по словам собеседника Фокуса, выступает форс-мажором только на период оккупации до освобождения и восстановления транспортного сообщения.
Таким образом, если обобщить изложенное в обзоре Фокуса, можно сделать следующие выводы о правомерности оправдания украинских застройщиков факторами форс-мажора:
для подтверждения форс-мажора необходимо заключение Торгово-промышленной палаты по каждому конкретному случаю;
форс-мажором можно признать оккупацию, нахождение в эпицентре боевых действий, ограничения и запреты, блокирующие работу и т.п.;
сам по себе фактор войны, а тем более подорожание стройматериалов и падение спроса на недвижимость не выступают форс-мажором;
подтвержденный форс-мажор позволяет застройщику отсрочить выполнение обязательств перед инвесторами только на срок, в течение которого имели место обстоятельства непреодолимой силы;
подтвержденный форс-мажор не снимает с застройщика обязательств достроить, ввести в эксплуатацию и передать в собственность инвесторам приобретенную ими недвижимость.
"Попадание снаряда в объект строительства — потери застройщика, который должен отстроить разрушенные части дома. Ведь пока здание не принято в эксплуатацию и не передано под управление ОСМД или управляющего, а квартиры и нежилые помещения не получили покупатели, ответственным за объект строительства остается его заказчик, и все потери возлагаются только на него", — добавляет важное замечание Иван Топор. По словам собеседника Фокуса, период строительства в таком случае может быть продлен только на время, необходимое для восстановления объекта после разрушений.
Простыми словами, киевские застройщики, которые после 24 февраля 2022 года так и не возобновили работы на стройплощадках, не имеют оснований оправдываться форс-мажором и должны выполнить свои обязательства перед инвесторами.
